15anos
Extraordinária
Não exige documento nem boa-fé. Cai para 10 anos se você mora no imóvel ou fez nele obras ou serviços produtivos.
Código Civil, art. 1.238
Usucapiãode imóveis urbanos e rurais em Belo Horizonte e em Minas Gerais, no cartório ou na Justiça
Direto no cartório, sem processo, quando ninguém disputa o imóvel
A casa é sua há anos. Falta o registro.
Advogados especializados em usucapião, com Gilberto Netto à frente, transformam o tempo em que você mora, cuida, planta e paga as contas do imóvel em propriedade registrada no seu nome. Do levantamento dos documentos até a matrícula pronta.
- Casa
- Apartamento
- Lote
- Chácara
- Sítio
- Fazenda
Imóveis na cidade e no campo, em Belo Horizonte e em todo o estado, com atendimento presencial ou online. Você explica a situação e recebe a orientação sobre o caminho possível.
MATRÍCULA ABERTAem nome do possuidor
Planta e memorial descritivoÁrea: 304,8 m²
Reconhece alguma destas situações?
São os casos que mais chegam ao escritório. Em todos eles, a usucapião costuma ser o caminho para ter o imóvel registrado no seu nome.
Comprei com contrato de gaveta
Pagou tudo, recebeu a chave, mas a escritura nunca foi feita e o vendedor não aparece mais.
O dono antigo morreu ou sumiu
O imóvel continua no nome de quem já faleceu ou de alguém que ninguém sabe onde está.
Moro há muitos anos e nunca tive papel
A família mora, reforma e paga as contas há décadas, mas não existe documento de propriedade.
Lote em loteamento irregular
O loteamento não foi registrado, ou o lote não tem matrícula própria no cartório.
Quero vender ou financiar
O comprador ou o banco pedem a matrícula atualizada em seu nome, e sem ela o negócio trava.
Sítio ou terreno rural
A área é cultivada e ocupada há anos, mas o registro não corresponde à realidade.
A boa notícia: o tempo de posse que você já tem conta a seu favor. E, se você comprou de alguém que já ocupava o imóvel, o tempo dessa pessoa pode ser somado ao seu.
Prazos da usucapião: quanto tempo de posse a lei exige
Existem várias modalidades de usucapião. O prazo depende de como você ocupa o imóvel e dos documentos que tem.
10anos
Ordinária
Para quem tem um título, como contrato ou recibo de compra, e agiu de boa-fé. Em alguns casos, 5 anos.
Código Civil, art. 1.242
5anos
Especial urbana
Imóvel urbano de até 250 m² usado como moradia, por quem não tem outro imóvel.
Constituição, art. 183, e Código Civil, art. 1.240
5anos
Especial rural
Área rural de até 50 hectares, tornada produtiva pelo trabalho da família, que mora nela.
Constituição, art. 191, e Código Civil, art. 1.239
2anos
Familiar
Quando o ex-cônjuge ou ex-companheiro abandona o lar, e o outro permanece no imóvel urbano de até 250 m².
Código Civil, art. 1.240-A
5anos
Coletiva
Núcleos urbanos informais ocupados por várias famílias, em que não é possível identificar o terreno de cada uma.
Estatuto da Cidade, art. 10
A posse precisa ser contínua, sem oposição e como se você fosse o dono. Imóveis públicos, da prefeitura, do estado ou da União, não podem ser adquiridos por usucapião.
Usucapião de imóvel rural: sítio, fazenda e chácara
A usucapião não é só para casas na cidade. Quem ocupa, cultiva ou cria animais em uma área rural há anos também pode ter o registro em seu nome, da área inteira ou só da parte que ocupa dentro de uma fazenda maior.
Falar sobre meu imóvel rural- 5 anos na especial ruralÁreas de até 50 hectares, tornadas produtivas pelo trabalho da família, que mora nelas (Constituição, art. 191).
- 10 ou 15 anos nas demaisAs modalidades extraordinária e ordinária valem para imóvel rural de qualquer tamanho.
- Planta georreferenciadaQuando exigida, a área é medida com coordenadas e certificada pelo Incra, para não se sobrepor a vizinhos.
- Cadastros do imóvelCCIR no Incra, ITR na Receita Federal e Cadastro Ambiental Rural (CAR) ajudam a provar a posse e são organizados pela equipe.
- Parte de uma área maiorÉ possível regularizar só a porção ocupada, com abertura de matrícula própria para ela.
Usucapião extrajudicial no cartório ou judicial
Desde 2015, a usucapião pode ser feita direto no cartório de registro de imóveis, sem processo judicial. Quando há conflito, o caminho é a Justiça. Os dois exigem advogado.
Usucapião extrajudicial
- Pedido feito no registro de imóveis da cidade do imóvel.
- Começa com uma ata notarial, lavrada por tabelião, que registra o tempo e a forma da sua posse.
- Os vizinhos e o antigo dono são notificados. Se não se manifestarem, o silêncio vale como concordância.
- Termina com o registro do imóvel em seu nome.
Indicada quando não há disputa sobre o imóvel. Base legal: art. 216-A da Lei 6.015/1973 e Provimento CNJ 149/2023.
Usucapião judicial
- Ação proposta na vara da comarca onde o imóvel fica.
- Permite provar a posse com testemunhas e perícia, quando os documentos são poucos.
- Resolve casos em que alguém se opõe ao pedido.
- A sentença é levada ao registro de imóveis para abrir a matrícula.
Indicada quando alguém contesta a posse ou quando o pedido no cartório não for possível.
Como funciona a usucapião, do primeiro contato à matrícula
Você não precisa entender de cartório. O escritório organiza cada etapa e mantém você informado.
Análise do seu caso
Você conta a história do imóvel e mostra o que tem. Avaliamos a modalidade, o caminho e os documentos que faltam.
Levantamento de documentos
Certidões do registro de imóveis, da prefeitura e dos distribuidores, e as provas da posse que você já guarda.
Planta e memorial descritivo
Um engenheiro ou arquiteto mede o imóvel e prepara a planta com a assinatura técnica exigida.
Ata notarial
No cartório extrajudicial, o tabelião registra em ata o tempo e a forma da posse, com base nos documentos e declarações.
Pedido e notificações
O pedido é protocolado. Vizinhos, antigo dono e órgãos públicos são notificados e há publicação de edital.
Registro em seu nome
Sem impugnação, o oficial registra a usucapião e o imóvel passa a ter matrícula em seu nome.
Documentos para usucapião: o que ajuda a provar a posse
Ninguém precisa ter todos. O que importa é o conjunto, que mostre há quanto tempo e de que forma você ocupa o imóvel.
Não tem quase nada guardado? Fotos antigas, testemunhas da vizinhança e cadastros na prefeitura também contam. Muitos casos começam assim.
- Contrato, recibo ou promessa de compraMesmo sem firma reconhecida, mesmo de gaveta.
- Contas de luz, água e telefoneDe anos diferentes, no endereço do imóvel.
- Carnês de IPTU ou ITRAinda que estejam no nome de outra pessoa.
- Notas de materiais e de obrasReformas, ampliações, muros e benfeitorias.
- Correspondências e cadastrosEscola dos filhos, posto de saúde, bancos, comércio.
- Fotos e testemunhasVizinhos que conhecem a sua história no imóvel.
Dúvidas frequentes sobre usucapião
Quase toda situação tem solução. Estas são as perguntas que mais ouvimos antes de alguém decidir começar.
Perguntar sobre o meu casoNão tenho nenhum documento do imóvel. Ainda dá?
Na maioria dos casos, sim. A usucapião extraordinária não exige título de compra. A posse pode ser provada com contas, cadastros, fotos e testemunhas. A análise inicial mostra o que já existe e o que é possível reunir.
O IPTU está no nome de outra pessoa. Isso atrapalha?
Não impede. É comum o carnê continuar no nome do antigo dono. O que importa é quem ocupa o imóvel como dono, e os pagamentos feitos por você ajudam a provar isso.
O antigo dono já morreu. E agora?
A usucapião não depende de inventário do antigo dono. Os herdeiros dele são notificados no procedimento. Muitas vezes, ela é justamente a saída quando o inventário nunca foi feito.
E se um vizinho não quiser assinar?
No cartório, os confrontantes são notificados e, se ficarem em silêncio, isso vale como concordância. Se alguém se opuser de forma fundamentada, o caso segue para a Justiça, sem perder o que já foi feito.
Posso somar o tempo de quem me vendeu?
Sim. A lei permite somar a sua posse à de quem ocupava o imóvel antes, desde que as posses sejam contínuas e da mesma natureza (Código Civil, art. 1.243).
Quanto custa?
Depende do caminho e do imóvel. Há os emolumentos do cartório, fixados em tabela do estado, a planta feita pelo profissional técnico e os honorários, combinados por escrito antes de começar. Na primeira conversa você recebe a explicação de cada custo.
Quanto tempo demora?
No cartório, quando a documentação está completa e ninguém se opõe, costuma levar alguns meses. Na Justiça, depende da comarca e de eventual contestação. Não há como prometer prazo, mas há como evitar as idas e vindas que mais atrasam.
Usucapião no cartório é mais rápida? Diminui o tempo de posse?
Em geral, o andamento no cartório é mais rápido que na Justiça, porque não há processo judicial quando ninguém disputa o imóvel. O tempo de posse exigido, porém, é o mesmo nos dois caminhos: 5, 10 ou 15 anos, conforme a modalidade.
Moro em outra cidade. Preciso ir a Belo Horizonte?
Não. O atendimento pode ser todo online, com envio de documentos pelo WhatsApp ou por e-mail. O pedido é feito no cartório ou na comarca da cidade onde está o imóvel.
Dá para fazer usucapião de sítio ou fazenda?
Sim. A usucapião vale também para imóveis rurais, inteiros ou só a parte que você ocupa, no cartório ou na Justiça. Além das modalidades comuns, há a especial rural, com 5 anos de posse em áreas de até 50 hectares tornadas produtivas pela família. O pedido costuma exigir planta georreferenciada certificada pelo Incra, quando aplicável, e o cadastro do imóvel no Incra e na Receita.
Dá para fazer usucapião de apartamento?
Sim. Apartamentos e outras unidades em condomínio também podem ser adquiridos por usucapião, no cartório ou na Justiça, desde que cumpridos o tempo e as condições de posse da modalidade.
O imóvel é de herança. Um herdeiro pode pedir usucapião?
Em alguns casos, sim. Quando um herdeiro ocupa o imóvel sozinho, como dono, sem oposição dos demais e pelo prazo da lei, os tribunais admitem a usucapião. Cada caso precisa de análise, porque às vezes o inventário é o caminho mais adequado.
Em quais cidades vocês atendem?
Em Belo Horizonte e na região metropolitana, como Contagem, Betim, Nova Lima, Santa Luzia e Ribeirão das Neves, e em todas as cidades de Minas Gerais, com atendimento online. Também orientamos casos de imóveis em outros estados.
Imóvel da prefeitura ou do governo pode?
Não. Bens públicos não podem ser adquiridos por usucapião. Nesses casos, a regularização segue outros caminhos, como a Reurb, e também podemos orientar sobre eles.
Gilberto Netto
Coordena a equipe de usucapião
OAB/MG 118.040
Advogados especializados em usucapião
O seu caso fica com a equipe do escritório Oliveira Netto Advogados, dedicada a usucapião e a registros públicos, sob a coordenação de Gilberto Netto. A equipe conhece por dentro o funcionamento dos cartórios de registro de imóveis e o caminho que cada pedido percorre, na cidade e no campo, o que ajuda a evitar exigências e retrabalho.
- Usucapião extrajudicial e judicial, de imóveis urbanos e rurais.
- Coordenação de Gilberto Netto, ex-examinador de concursos de cartório do Tribunal de Justiça de Minas Gerais.
- Atuação em regularização de imóveis e de loteamentos.
- Escritório Oliveira Netto Advogados, em Belo Horizonte.
Conte o seu caso. A primeira resposta vem pelo WhatsApp.
Preencha o que souber. A mensagem abre pronta no seu WhatsApp, e você só precisa enviar.
WhatsApp: (31) 99313-4421
E-mail: gilbertonettojr@gmail.com
Rua Nova Era, 432, Comiteco, Belo Horizonte/MG